做學問：房地產泡沬

近來筆者在學校修讀西班牙文，蠻有趣的學問。人竹總是充滿REJECTION， 但擁有前必要懂得失去的道理，我要用我的雙手開創自已的未來，總好比那些煩庸的事情纏繞。所以閒來做些小學問便能道出人生樂趣！

近來曾特首又在訪問中隨便說出自已的對香港房地產的感受，特首往往在抒發己見時總會碰釘，只是因為他沒有向孫公學習為官之道。其實特首每次被傳媒報導的字句，筆者都很認同，這次也不例外。特首用“QUITE FRIGHTENING” 來形容現時的樓價，筆者認為完全不過份，什至用“HORRIBLE”，“CRAZY”或“LOW B“ （筆者英文水平只有小三程度） 也很貼切。特首指出香港房地產價格過去2年以平均每月2﹪的升幅，用近代偉大數學發明覆利息理論（COMPOUNDING）來算一算，樓價在這2年覆了一覆。這個升幅絕FRIGHTENED過1997年金融風暴前的漲幅。

雖然地產市場嚴峻程度已達到97水平，但我們甚少提及地產泡沬這個名詞，IMF亦只指出我們受到通脹的影響下，香港房地產泡沫形成的風險正在增加。往往我們都避談泡浨，已事情發生後才後知後覺，筆者不是先知，但絕對認為認現在香港樓市已達到泡沬，爆破只是時間的問題，看看大戶何時離場而已。

泡沬房地產是指實際資產價值遠低於市場價值，而泡沬形成有很多因素，例如經濟和政治等，但筆者認為泡沬成因最主要是一個很簡單的“LOOPING”，每LOOP一次泡沬就像真的一樣發大了。

這個LOOP首先從那個階段開始就不是固定的，每個泡沬的開始都可以不同，而終結就是當其中一個階斷層，整個LOOP就會結東，即是泡沬爆破。

現時香港的住宅樓價與倫敦紐約不相伯仲，但人均收入郤有一段距離，資產價格並不合理，在香港一個太古城單位甚至能在中國城鎮買下一幅過萬尺的地皮，雖然情況難以用97時期來比較，供款比例也被法例所規限，但香港在經過十多年的經驗後，現在泡沬地產又開始另一個周期，往往市民在樓市上升時麻目追隨.

現在的情況筆者認為始於熱錢大量流入，熱錢即是國际遊資，資金大部份為基金和獨立投資者，在美國和中國推出量化寛鬆政策下，大量投資者避免資金貶值都紛紛進入房地產市場，中國和香港的資產首當其衝受到資金的沖擊，樓市不斷創新高資金卻不見得有流走的跡像，中國外滙儲備筆者估計今年將會上升至3萬億美元，繼續成為最大美元持債國，當中很大學者都指出儲備來源大部份都是熱錢。

大陸資金流動泛濫，大量內地資金便尋找相對穏定的市場，香港必然成為遊資的首選，樓價受到沖擊。大陸同胞有錢程度令筆者咋舌，筆者曾在居住地柴灣這個貧民窟看見一個村姑駕駛著最新型號的平治房車，她真的戴上草帽絕對是屬於農地的。

在大量熱錢流入之下，需求上升，投資者只看見數字上的上升，但卻不理會內在價值，這是一般市民心態。在這個情況下，當遊資撤退，利息上升，增加公營房屋，樓價必定漰潰，而這必定是一年內的事情，熱錢是流動，當香港吸引力下降，資金必會流入東南亞新市場。

物品的價格經常都是被預期所影響，但繼後的預期絕對會受之前的預期所影響，這是一個LOOP，所有小投資者都是一粒棋子已而。